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“控地价”成土拍调控重点,土地市场有哪些新动向?
页面更新时间:2021-02-25 22:33

      

??2021年开年,上海、杭州、深圳等城市针对楼市“打新潮”、二手房价格快速上涨的现象,加码楼市调控,紧接着京沪两地再发文严查运营贷、消费贷违规入楼市,个人信贷资金入楼市管控全面趋严。

??楼市调控布景下,曩昔一年至今,热门城市在土地端的调控相同动作一再。比方上海、合肥等城市采纳房地价联动机制压低溢价率,北京则于1月4日首推三宗地块,试点“新三竞”规矩。方针影响下,热门城市的土地商场也较自上一年四季度以来发生了显着的改变。

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??调控下土拍热度敏捷回落

??CRIC数据显现,2020年4季度以来要点城市土地商场热度全体呈现下滑趋势。详细而言,2020年10月至2021年1月热门城市成交涉宅地块的均匀溢价率为13.8%,较2020年1-9月下降了3.5个百分点。

??热度下滑的原因与热门城市减缓优质地块供给节奏、加大一般地块入市等土地供给侧调控有很大联系,一起上一年“三道红线”后金融环境监管趋严,方针端直接影响到房企出资情绪,从需求端对土地商场构成抑制效果。

??相较于方针性的“明文调控”,热门城市在供地结构、出让规矩方面的“小调整”对商场热度的影响反而更大。如在信贷环境再度收紧、多个热门城市晋级楼市调控方针的2021年首月,因为杭州、宁波、合肥等热门城市在1月入市出让的优质地块显着添加,溢价率反而呈现了小幅回涨。因而,土地商场端更倾向于“无方针调控”,如上海、杭州等高热度城市显着减缓了优质宅地的入市频率,运用房地价联动机制上调起拍价等。

图:2015-2020年上海商品住所供求状况(万平方米、元/平方米)

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注:2021年1月数据截止至2021年1月27日,下同 数据来历:CRIC

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??“控溢价”仍被放在了重要方位

??克而瑞研究中心对热门城市近4个月土地商场意向进行收拾,热门城市从各方面临土拍溢价率和名义地价进行了严厉约束,估计2021年热门城市在土地层面仍以下面四种手法为主。

??1、采纳房地价联动机制,调整地块起拍价格和上限价

??热门城市在土地端最常见的调控方法是调整土地出让底价和上限价。比方,上海、杭州、南京等许多城市均对要点地块的起拍价格作出调整。以上海为例,在1月21日出台的“沪十条”中明确提出将坚持房地联动机制,引导企业理性拿地,安稳土地价格。咱们发现,在此之前上海便已上调热门地块起拍价以操控溢价空间。例如1月6日挂牌的虹口区嘉兴路大街HK341-06号地块起拍楼板价已达7.7万元/平方米,相较于上一年7月份周边成交地块6.3万元/平方米起拍楼板价上涨了超越二成。

表:典型调整起拍价热门地块(万元/平方米,%)

2注:虹口嘉兴路大街地块暂未成交,表中其他四宗地均为上限价成交地块。

数据来历:CRIC我国房地产决议计划咨询体系

??除此之外,压低地块成交上限价也成为热门城市操控地价和溢价率最常用的方法之一。以热门一二线城市上限价成交地块的溢价率来看,北京、成都、宁波等城市溢价率上限较2020年10月曾经显着下降,其间北京和成都的降幅均在10个百分点以上。

??以北京为例,在2021年1月出让的5宗涉宅用地,有3宗以上限价成交,其间上限溢价率最高的大兴旧宫地块,成交溢价率仅为10.88%,而此前北京的溢价率上限多在50%左右。

??需求留意的是,大都城市拍地时除了上限价之外还设置“竞配建(自我克制)”等附加条件,实践地价操控效果不太显着。比方上述北京大兴旧宫地块的成交楼板价约3.5万元/平方米,实践成交楼板价已达4.4万元/平方米,而且刷新旧宫区域地价纪录,地价依然呈现上涨趋势。

图:2020年10月前后北京、成都、宁波成交宅地溢价率比照

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数据来历:CRIC我国房地产决议计划咨询体系

??2、晋级竞拍约束,“限房价”成为最常见行动

??修正竞拍方法也是热门城市常用的调控方法之一。2020年以来,热门城市对要点地块根本采纳“限地价、竞自我克制或配建”的竞拍方法,因为竞自我克制无上限,导致房企实践拿地本钱攀升,楼面地价上涨压力依然较大。为稳地价不少城市调整土地竞拍规矩,在“竞自我克制或配建”的基础上添加“当自我克制或配建面积达上限后摇号”等。

??实践上“限房价”的土拍方法,倒逼房企在拿地时对盈余空间进行考量,一起约束新房房价上涨速度。杭州、南京、宁波、南通等城市已在上一年四季度之前就采纳此种方法拍地,上一年11月成都也参加“限房价”的行列中,对主城区及近市郊出让地块采纳“限房价、限地价、竞自我克制”的出让方法。

??值得留意的是,“限房价”虽有利于下降房价上涨预期,但也简单催升“打新潮”呈现,投机需求很多进入商场,从而揉捏刚需并影响二手房商场安稳。近期上海、深圳、杭州等“限房价”的城市均在1月份出台了调控方针“打补丁”,以安稳商场。

表:典型热门城市当时拍地规矩

4数据来历:CRIC收拾

??3、调整拿地条件,提高热门地块竞拍门槛

??2020年三季度开端调控后,自上一年四季度以来,热门城市对土地出让条件的调整趋于详尽化,并依据地块所在区域详细状况进行调控,首要倾向于提高竞拍门槛,包含添加初始配建、缩短项目开竣工日期要求、对参拍企业及其拍地资金做出约束等。比方杭州主城区出让宅地均有10%的租借住所配建要求,南京、合肥等城市要求企业拍地有必要运用自有资金等。

??部分城市在住所供给紧缺的区域缩短了项目开竣工日期,以赶快添加商场住所供给。以东莞为例,在供给非常紧缺的东莞凤岗一成交地块要求项目开发建造周期为18个月,发明东莞土地招拍挂中开发建造期限最短记载,此前成交地块一般在2-3年的期限。

??4、优化土地供给结构,下降均匀溢价率

??减缓热门区域优质地块入市,添加市郊、新城等区域土地或保证房用地供给,优化全体土地供给结构。从高价地成交占比可以直观看出热门城市在2020年10月后在土地供给方面的调整。比照2020年10月前后成交高总价和高单价地块占比来看,2020年10月至2021年1月前四周期间成交总价超越10亿元的住所用地份额仅有17%,较2020年前9月下降了5个百分点,高单价地块的成交占比相同也在下滑,2020年10月后成交占比仅有15%,也较此前削减了4个百分点。

图:2020年10月前后热门城市含宅地块高总价和单价地块成交占比

5注:高总价地块规范为总价在10亿元以上,高单价规范为楼板价超越1万元/平方米。

数据来历:CRIC我国房地产决议计划咨询体系

??热门城市对土地出让办理愈加精细化,并针对商场状况对土拍规矩进行微调控,能及时为地市高热降温,下降土拍溢价率。

??归纳各城市的土地调控方法,不难发现大都城市土地侧调控更倾向于控溢价,但实践楼面地价依然存在上涨压力,尤其是热门区域的地价一直在坚持上涨,“稳地价”方针仍旧任重而道远。此外,在“竞自我克制”、“限房价”等多重规矩的影响下,房企盈余空间显着减缩,商品住所供求矛盾也进一步加重。

??合理的供求联系是房地产商场坚持平稳开展的要害,但短期内操控商场热度、削减优质地块入市,并不能对房地产商场长时间安稳起到实质性效果。恰当添加热门区域的土地供给,合理设置地块出让价格和未来入市销售价格,加速项目入市速度缓解供需严重,才干真实完成“稳地价、稳房价和稳预期”的方针。